Platzprojekt Hannover, Foto: Benjamin Grudzinski

Platzprojekt Hannover, Foto: Benjamin Grudzinski

Soziale Rendite statt Investoren-Poker: Herausforderungen und gute Wege für Immovielien

Da vermüllt ein leeres Grundstück mitten im Viertel. Hier verwahrlost ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude. Und was passiert eigentlich mit der Industriehalle, in der längst alle Räder stillstehen? Manchmal geschieht das: Nachbarn, Freunde, Menschen, die im Quartier arbeiten, kommen darüber ins Gespräch und beginnen Pläne zu schmieden, wie sich die „Unorte“ in gemeinsam bespielte Orte verwandeln lassen: vom offenen Stadtteil-Wohnzimmer bis zum genossenschaftlichen Wohn- und Bürohaus mit niedrigen Mieten ist alles denkbar. Die alte Idee von Nachbarschaft lebt auf, in der nicht die Profitgier den Einzelnen antreibt, sondern das Gemeininteresse. Das muss doch möglich sein: Soziale Rendite statt klassischem Investoren-Poker!

Die gute Nachricht: Es geht! Quer durch Deutschland haben es Initiativen vorgemacht. Aber es braucht langen Atem, Courage und Austausch. Wie kommen wir an Geld oder Förderung? Wie organisieren wir uns? Wie gehen wir mit den Verantwortlichen bei Land oder Kommune um? Wie kriegen wir verlässlich Zugriff auf den Boden, den wir „beackern“ wollen. Fünf Forderungen, damit sich dicke Bretter künftig leichter bohren lassen. Und fünf „Mutmacher“-Beispiele dazu.

Mehr Augenhöhe! Rohrmeisterei Schwerte

Die Rohrmeisterei in Schwerte ist ein Kulturzentrum mit Restaurantbetrieb in einem sanierten Industriedenkmal – bekannt weit über die kleine Ruhrgebiets-Kommune hinaus. Ein Modellprojekt mit turbulenter Entstehungsgeschichte. Engagierte Bürger retteten eine Industriehalle, die schon für die Abrissbirne vorgesehen war.

Erhalt, Umbau und Umnutzung der maroden Trinkwasser-Pumpstation, im Volksmund „Rohrmeisterei“ genannt, lagen einer Theater- und Kunstinitiative schon lange am Herzen. Die Erfolgsaussichten waren schlecht. Investoren hatten ein Auge auf das attraktive Grundstück zwischen Ruhrtal und Stadtzentrum geworfen. Lukrative Pläne für eine Wohnbebauung lagen fertig auf den Tischen im Rathaus.

Die von Anfang an gute Kommunikation mit dem Bürgermeister brachte den Wind jedoch zum Drehen. Die Kunstschaffenden erhielten einen Mietvertrag für eine Zwischennutzung und erkannten das als ihre große Chance. In der feuchten Ruine fingen sie mit Ausstellungen, Tanz- und Theaterevents einfach mal an. Tausende Besucher kamen. Endlich wieder Kultur in Schwerte! Die Rohrmeisterei war Gesprächsthema Nummer 1. Nun mussten ein Nutzungskonzept und die passende Rechtsform her – nicht zu vergessen ein Finanzierungspaket für die Sanierung. Die Kommune nahm die Projektmacher als seriöse Partner und das Interesse der Bürger an mehr Kultur ernst.

Kein Zufall, denn die Bürgerinnen und Bürger zwangen die Kommunalen quasi dazu, sie ernst zu nehmen: durch deren Professionalität (siehe Artikel: Mehr Augenhöhe!) Eine Bürgerstiftung wurde gegründet, ein Businessplan mit Querfinanzierung durch Gastronomie formuliert und ein Förderantrag ans Land gestellt. Von Anfang an war auch der unternehmerische Ansatz mit im Spiel. Der Rat der Stadt übertrug schließlich der jungen Stiftung Gelände und Gebäude im Erbbaurecht. Die Stadt blieb Eigentümer, die Stiftung wurde Besitzer. Als das Land eine Förderung zusagte, konnte es mit der 4,2 Millionen teuren Sanierung losgehen.

Das Konzept geht bis heute auf: Schwerter Vereine und Kulturschaffende nutzen die Räume für ihre Veranstaltungen mietfrei. Der Träger – die gemeinnützige Bürgerstiftung Rohrmeisterei – erhält keinerlei städtische Zuschüsse. Mit den Überschüssen aus der kommerziellen Gastronomie und einem Cateringservice wird der Kulturbetrieb subventioniert. Knapp 70.000 Menschen besuchen jährlich die großen Konzert- und Theaterveranstaltungen. Noch mal 60.000 essen im Restaurant und im Bistro. Der Jahresumsatz liegt bei 2,3 Millionen Euro. Sämtlicher Gewinn verbleibt in der Stiftung und kommt der Kulturförderung auf kommunaler Ebene zugute – möglich geworden vor allem auch durch den von Beginn an „guten Draht“ zwischen Kommune und Projektmachern. Wenn das doch nur in viel mehr Städten gelänge…

Passendes Recht! Handwerkerhof Ottensen Hamburg

Der Handwerkerhof Ottensen fällt auf in diesem Szeneviertel Hamburgs. Seine moderne, geschwungene Fassade mit weißem Sockel und die Holzverkleidung der drei darüber liegenden Geschosse lassen nicht nur Architekten interessiert stehenbleiben. Hinter diesem Neubau an der Bahrenfelder Straße verbirgt sich mehr als nur ein schicker Gewerbehof. Die Bauherren selbst – Schreiner, Glaser, Instrumentenbauer, Polsterer – haben mitgeplant und mitgebaut und sind heute Mieter. Durch ein cleveres rechtliches Konstrukt haben sie ihren Traum vom gemeinschaftlichen Bauen Wirklichkeit werden lassen. Mit dem Ziel, kleinen Handwerksbetrieben auch in gefragten Stadtlagen dauerhaft niedrige Mietpreise anbieten zu können. 8,61 Euro Nettokaltmiete sind es heute für die Gewerberäume.

Die Geschichte geht in Kurzform so: 2013 überzeugt ein Zusammenschluss mehrerer Handwerksbetriebe die Stadt, ihnen das lange brachliegende Grundstück zu verkaufen. Sie treten der Mietshäuser Syndikat GmbH bei – einem bundesweiten Solidarverbund (vor allem für Wohnprojekte) – und bauen den neuen Gewerbehof. Das Mietshäuser Syndikat leistet finanzielle Starthilfe und dient mit großem Wissenspool als Berater. Monatlich zahlen alle Mitgliedshäuser des Syndikats (inzwischen 113 Projekte) Solidarbeiträge ein, um neue Projekte auf den Weg zu bringen. Mit einer gemischten Finanzierung aus Direktkrediten von Privatpersonen, einem Bankkredit der GLS-Bank und sehr viel Eigenleistung – es waren schließlich Handwerker im Spiel – kann der attraktive Neubau schon 2015 fertig gestellt werden. Gesamtkosten 2,9 Millionen Euro.

Die Mietshäuser Syndikat GmbH ist heute neben dem Verein Handwerkerhof Ottensen e.V. zweiter Gesellschafter der Betreiber-GmbH des Handwerkerhofs und übernimmt eine Wächterfunktion. Der Verein Handwerkerhof Ottensen e.V. darf das Gebäude und den Boden nicht verkaufen oder ungeprüft zusätzlich beleihen, er darf keine belastenden Zukäufe tätigen und Mieten dürfen nicht unberechtigt steigen. Mit Haus und Grundstück kann also nicht spekuliert werden.

Der Handwerkhof Ottensen ist ein gutes Beispiel, wie Initiativen kluge und manchmal komplizierte Rechtsformen finden, um ihr gemeinwohlorientiertes Engagement zu realisieren. Andere Initiativen setzen eher auf den steuerrechtlichen Weg. So wird gefordert, dass es leichter sein müsste, als gemeinnützig anerkannt zu werden und „an das ‚kleine g‘ zu kommen“. Eine Erweiterung der gemeinnützigen Zwecke in §52 der Abgabenordnung und ein für die Projekte sicherer Status wären nötig. Ebenfalls ist eine Gesetzesinitiative zu Rechtsformen, die es Immovielien ermöglichen als wirtschaftlicher Verein tätig zu werden oder eine „kleine“ Genossenschaft zu gründen, durch den (alten) Bundestag bereits auf den Weg gebracht worden. Ein Anfang ist zwar gemacht und der Tatbestand „Gemeinwohlorientierung“ im § 52 AO ist sicher eine feine Sache. Aber er macht er die Konstruktion des Syndikats nicht überflüssig!

Andere Förderung! Platzprojekt Hannover

Dass Immovielien nicht immer Häuser sind, beweisen die Macher vom PlatzProjekt e.V. in Hannover. Mit einer coolen Idee, viel ehrenamtlicher Maloche und nicht zuletzt mithilfe des Förderprogramms Jugend.Stadt.Labor ist es hier gelungen, Räume zu schaffen für junge Menschen, die Neues in Sachen Kunst, Kultur und Soziales oder als innovatives, gewerbliches Start-up ausprobieren wollen, aber nicht viel investieren können. Auf dem ehemaligen Parkplatz im Stadtteil Linden stehen heute über 40 ausrangierte, teils übereinander gestapelte Übersee-Container und bieten auf schmalen 6 x 2,5 Metern Platz zum wirtschaftlichen Experimentieren; für günstige 60 Euro Miete im Monat.

Aus dem Bau einer Skateranlage entstand die Idee vom selbstverwalteten Inkubator für junge Selbständige. Der Verein PlatzProjekt wird 2012 gegründet, hat schnell knapp 100 Mitglieder. Und sie haben doppeltes Glück: Erstens gewährt der Grundstücksbesitzer offiziell eine Zwischennutzung für einen Euro symbolischer Miete pro Jahr. Zweitens erhält PlatzProjekt als Modellprojekt den Zuschlag für eine Förderung beim Jugend.Stadt.Labor – ein Programm des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) mit 120.000 Euro Start- und Forschungskapital. Zu 80 Prozent gehen sie in den Ausbau der Infrastruktur. Soviel wie möglich bauen die jungen Projektmacher selbst: Strom- und Internetkabel, Wasserleitungen müssen verlegt, Betonfundamente gegossen, Gräben ausgehoben, Toiletten und Duschen eingerichtet werden.

Heute arbeiten hier über zwanzig Start-ups, Tendenz steigend. Die Kosten für den gebrauchten Container plus Lieferung (knapp 800 Euro) und den Umbau trägt jedes Projekt selbst. 60 Euro Standmiete im Monat gehen an den Verein. Es gibt ein kleines Nähstudio, eine Fahrrad-Manufaktur, das Mini-Hotel Trekkers Hus, einen Tätowier-Container, eine Holz-Werkstatt, eine Massage-Box und ein Cafe. Die Coworking Space-Container bieten temporäre Büroplätze, die Artist-Residenz günstigen Atelierraum für Künstler. Die Stadt hat sich inzwischen ein Vorkaufsrecht für die Fläche zusichern lassen, um dieses innovative Projekt dauerhaft zu erhalten.

Förderung gab es bei dem Projekt also von zwei Seiten: zum einen durch die Wirtschaft und zum anderen durch die öffentliche Hand. Lassen sich vielleicht auch andere Unternehmen dazu bewegen, in ihr Quartier zu investieren? Fragt nach! Das BBSR schreibt gegenwärtig – und auch im kommenden Jahr vermehrt – Förderprogramme aus, auf die sich speziell gemeinwohlorientierte Initiativen bewerben können. Ran an die Töpfe!

Gutes Geld! Haus der Parität in Berlin

Niegelnagelneuer, hochmoderner Wohnraum für neun Euro Miete pro Quadratmeter in bester Berliner Lage? Erbaut von einem privaten Investor? „Ein Ding der Unmöglichkeit“ würde da mancher sagen – und irrt. Eine zwar leider noch seltene, aber doch zukunftsweisende Schenkung beweist das Gegenteil. Inmitten des 20 000 Quadratmeter großen, schicken und sogar preisgekrönten Luxusneubauareals „Am Lokdepot“ in Berlin-Schöneberg leben und arbeiten heute auch Menschen und soziale Träger, die sich die marktüblichen 3.500 Euro pro Quadratmeter Eigentum niemals leisten könnten. „Projektoptimierung statt Gewinnoptimierung“ nennt das der Investor, die UTB Projektmanagement GmbH (Unternehmensberatung Thomas Bestgen). Er schenkte das Grundstück der Stiftung trias, einer gemeinnützigen Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen und machte das Projekt damit erst möglich.

„Haus der Parität“ steht in großen Lettern hoch oben an der Fassade. Unter dem Dach des Deutschen Paritätischen Wohlfahrtsverbandes nutzen fünf soziale Einrichtungen heute das Haus. Entstanden sind 34 betreute Wohnungen und Zimmer für psychisch Kranke und Menschen mit besonderem Förderbedarf, vier Senioren-Appartements, fünf Gemeinschaftsräume, eine Kindertagesstätte, ein Gemeinschaftsgarten und ein Repair-Cafe; offen für alle aus dem Kiez.

Für das knapp 4.000 Quadratmeter große Grundstück hätte die UTB am Markt 950.000 Euro erzielen können. Hätte, denn nun ist die Stiftung trias Eigentümerin. Sie konnte durch die Zustiftung den Wert des Grundstücks als Eigenkapital geltend machen und damit die Finanzierung auf die Beine stellen. Die setzt sich aus Mietzusicherungen, einem Zuschuss des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes Berlin und Bank-Darlehen der GLS-Bank und der KfW-Bankengruppe zusammen. Insgesamt 5,4 Millionen Euro hat der Neubau an der Dudenstraße gekostet. Im Schnitt liegt die Nettokaltmiete bei 9,21 Euro. Durch die Schenkung an die Stiftung ist das neue Haus zudem dauerhaft dem spekulativen Wohnungsmarkt entzogen.

Der Investor folgte mit seinem Investment ins Gemeinwohl übrigens einer Anregung aus dem Berliner Bezirksamt und möchte künftig auch bei neuen Bauprojekten zehn Prozent Wohnfläche für soziale Träger freihalten. Projektoptimierung statt Gewinnoptimierung schafft gesellschaftlichen Mehrwert! Davon sollten die Kommunen gerne noch mehr Investoren überzeugen. Oder besser noch: Der Gesetzgeber sollte es verbindlich festschreiben!

Mehr Boden! Samtweberei Krefeld

Diese Immobilie in der südwestlich Krefelder Innenstadt ist mehr als ein denkmalgerecht sanierter Wohn- und Bürokomplex. Sie ist identifikationsstiftendes Pilotprojekt mit einer wegweisenden Idee für die Stadtentwicklung: Aus den Überschüssen der Vermietung der alten Samtweberei wird Geld erwirtschaftet, das dem ganzen Quartier und seiner bunten, heterogenen Bewohnerschaft zugute kommt – also dem Gemeinwohl. Dazu engagieren sich auch die Mieter der Alten Samtweberei auf verschiedene Weise für das Viertel.

Dabei sah es um die Zukunft des alten Industriekomplexes lange nicht gut aus. Die Gebäude verfielen, für die „schwierige Lage“ fand sich kein klassischer Investor. Bis die Eigentümerin – die Stadt Krefeld – dann doch einen fand ohne den städtischen Boden dafür aus der Hand geben zu müssen: Die Montag Stiftung Urbane Räume. Diese erhielt Grundstück und Gebäude im Erbbaurecht und investierte „Initialkapital“ sowohl in die Sanierung als auch in den Aufbau der gemeinwohlorientierten Aktivitäten. So ist es möglich, gleichzeitig nachhaltige Strukturen für das Gemeinwesen aufzubauen und wirtschaftlich tragfähig zu sein. Die Stadt bleibt Eigentümerin des Grundstücks, verzichtet aber auf die üblichen Zinsen, solange die Urbane Nachbarschaft Samtweberviertel gGmbH (UNS) gemeinnützig tätig ist. Mit Krediten unter anderem der GLS Bank und Zuschüssen aus der Städtebau- und Wohnraumförderung konnten Umbau und Umnutzung des teils denkmalgeschützten Gebäudekomplexes beginnen.

Heute sind hier 25 Unternehmen mit mehr als 60 Arbeitsplätzen und ein Nachbarschaftscafé angesiedelt sowie 37 Wohnungen bezogen. Die UNS erwirtschaftet bald über die Vermietung knapp 60.000 Euro im Jahr und stellt sie dem Stadtteil zur Verfügung: Für das weitere Quartiersmanagement und einen Quartiersfonds für alle möglichen Projekte. Weitere Besonderheit: Alle Mieter in der Samtweberei leisten je gemieteten Quadratmeter eine Stunde gemeinnützige Arbeit im Jahr. Die jährliche Stundenzahl richtet sich nach der Mietfläche. Insgesamt kommen so 2.500 Stunden für das Quartier zusammen. Im Gegenzug zahlen sie günstige Mieten. Im Pionierhaus, eines von zwei Bürogebäuden, sind es drei Euro Nettokaltmiete.

Die Stadt Krefeld geht mit gutem Beispiel voran. Sie vergibt das Grundstück an einen Investor mit gemeinwohlorientiertem Konzept und verzichtet auch noch auf den Erbbauzins. Dafür bleibt sie in Besitz von Grund und Boden. Vergaben per Konzept und im Erbbaurecht sind auch in vielen anderen Kommunen auf dem Vormarsch. Arbeiten wir daran, dass es noch mehr werden.

Anmerkung: Text geändert am 15.01.18 im letzten Absatz zum Projekt Handwerkerhof Ottensen von Antje Eickhoff

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Susanne Küppers Susanne Küppers, geboren 1963 in Duisburg, freie TV-, Zeitungs- und Online-Journalistin, Ausbildung: Volontariat  Westdeutsche Zeitung Düsseldorf, Studium Germanistik, Philosophie und Kunstgeschichte in Köln, lebt in Köln.