Samtweberei im Umbau - Foto: Marcel Rotzinger

Samtweberei im Umbau - Foto: Marcel Rotzinger

Einmal im Leben oder Lust auf mehr? Bauen muss kein Abenteuer sein!

Planen und Bauen sind nicht Selbstzweck sondern nur Wegbereiter für gutes Zusammenleben, gemeinsames Arbeiten und für eine soziale Rendite in Stadt, Quartier und Nachbarschaft. Fünf Aspekte für erfolgreiche Projekte hat Henry Beierlorzer zusammengestellt.

1 Innovative Konzepte für das Gemeinwohl

Am Anfang der Planung steht die Verständigung über die Ziele und Inhalte des Projektes – sie ist Grundlage für Kommunikation und den langen Gang bei Suche nach Mitstreitern und Unterstützern – aber auch für die zielgerichtete Information von Architekten, Fachplanern und Beratern.

  • Frühzeitig gemeinsam eine erste Vision und Bilder erzeugen! Auch um festzustellen, was man vielleicht nicht möchte.
  • Die Idee in einer Projektskizze konkretisieren und anschaulich beschreiben – Was ist das inhaltliche Anliegen? Was soll das Projekt zu einem Besonderen machen? Was soll wo entstehen? Welche Nutzungen, welche Nutzer? Welche Qualitäten? Welche Macher und wie kann man Mitmachen?
  • Die erste Projektskizze in Beratungsgesprächen oder gemeinsamen Workshops mit Profis wie Architekten, besprechen, diese um Einschätzung, Kommentare und Tipps bitten.

2 Gute Planung für Qualität und Machbarkeit

Planung heißt vorausdenken – das Projekt muss möglichst früh in aller Konsequenz inhaltlich, technisch, gestalterisch und wirtschaftlich zu Ende gedacht werden. Auch um dann mit den Erkenntnissen neue Ideen, Alternativen und weitergehende Konzepte zu entwickeln. Entscheidend für die Qualität des Projektes sind die Planungsphasen bis zum Entwurf und dem Bauantrag – danach geht es „nur noch“ um die professionelle und konsequente Umsetzung innerhalb der technischen Vorgaben, Qualitäts- und Kostenziele sowie in der Zeit.

  • Deshalb Architekten/ Planer/ Immobilienfinanzierer/ Berater frühzeitig „richtig“ arbeiten lassen. Dazu muss man Geld für Beratung und Expertise in die Hand nehmen für solide Bestandsaufnahmen und die Entwicklung belastbarer Konzepte – das zahlt sich später aus
  • So schwierig es manchmal ist – nicht immer ist der zufällige Bekannte, der gleichzeitig Architekt ist, auch der richtige Experte für dieses Projekt. Die Trennung von „Geschäft“ und „Freundschaft“ muss immer möglich sein!
  • Nicht der erste Gedanke ist der Beste. Im Rahmen der Vorplanung müssen auch Alternativen entwickelt und abgewogen werden. Bereits hier müssen Kostenschätzungen und Auswirkungen von Ideen auf Kosten und Wirtschaftlichkeit diskutiert werden.
  • Darauf aufbauend werden zielgerichtet die Bauentwürfe mit Bauanträgen und Kostenberechnungen entwickelt. Ab hier wird es verbindlich! Auf der Grundlage werden Finanzierungen mit Krediten und Förderungen beantragt.

3 Realistische Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Kalkulationen für die gemeinwohlorientierte Rendite

Bei aller Begeisterung – am Ende muss das Projekt langfristig auf sicheren Füßen stehen können, gut finanziert und mit der notwendigen Wirtschaftlichkeit, die zumindest alle Kosten durch Mieten o.ä. Erlöse deckt. Dazu bedarf es sicherer Annahmen und Kalkulationen zu Kosten, Finanzierung und Einnahmen im Betrieb. Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen gehören schon zur frühen Planungsphase und sind integrierter Teil der Planung.

  • Die Aufstellung aller Kosten nach der DIN276 in verschiedenen Kostengruppen ist gleichzeitig eine gute Checkliste, ob auch nichts vergessen wurde.

Gibt es Reserven und Einschätzung von Risiken? Gerade im Bestand aber auch bei Neubauten bei allen Kostenschätzungen und Berechnungen noch eine zusätzliche Position von 10% für „Unvorhergesehenes“ vorsehen. Übrigens reduzieren Eigenleistungen beim Bau nicht die Kosten, sondern sind ein Beitrag zur Finanzierung!

  • Welche Kosten werden im späteren Betrieb entstehen für laufende Instandhaltung, Verwaltung, Grundstückskosten, Betriebskosten (Energie/ Wasser-Abwasser/ Versicherungen)? Vielleicht rechnen sich höhere Investitionen, wenn später dadurch der Betrieb kostengünstiger, wartungsärmer oder dauerhafter funktioniert?
  • Welche Erlöse aus der Vermietung/ Nutzung sind realistisch? Pacht, Mieten, Nutzungsentgelte müssen die laufende Kosten des Betriebs und die Kosten der Finanzierung (Zinsen, Tilgungen etc.) decken und möglich noch etwas übriglassen.

4 Solide Umsetzung vom Vorhaben zur Realität

Die Koordinierung der qualitäts-, zeit- und kostengerechten Umsetzung der Baumaßnahmen sollte in professioneller Hand z.B. eines Architekten und guten Bauleiters liegen. Von der Gruppe ist Bauherrenkompetenz gefragt, die sie vielleicht auch vertrauensvoll an eine „Geschäftsführung“ überträgt. Es geht um wirtschaftliche Verantwortung, Beauftragung und Bezahlung von Firmen, rasche und verbindliche Entscheidungen zu entstehenden Problemen sowie um transparente Abwicklung, Dokumentation und Rechnungslegung.

So krass es klingt – in der Bau- und Umsetzungsphase ist Basisdemokratie nicht immer hilfreich. Ohne Not sollten jetzt keine Grundsätze mehr in Frage gestellt, Konzeptänderungen und Programmerweiterungen diskutiert werden. Beteiligung und Mitwirkung sollte jetzt praktischen Dingen gewidmet sein – Gestaltungsdetails, Materialien, Farben, Ausstattungen, Hinweise zu Konstruktion und Ausführung. Vielleicht spielt hier noch Selbsthilfe eine Rolle – was kann wer praktisch zum Projekt beitragen? Bitte immer an die Wirtschaftlichkeitsberechnungen denken!

5 Aktiv Weiterentwicklen – Nach dem Bauen geht es erst richtig los

Projektentwicklung endet nicht mit der Baufertigstellung – eigentlich geht es hier erst los! Der gute Betrieb im Alltag, sorgfältige gestaltende Pflege, sparsamer Ressourcenverbrauch und Spielregeln, wo sie nötig werden, sind dauerhafte Gestaltungsaufgaben.

Gute Planung hat Reserven für spätere Ausstattung und Weiterentwicklung zurückgehalten. Freianlagen und Gemeinschaftseinrichtungen sollte man vielleicht erst nach einiger Zeit richtig gestalten und ausstatten. Der Probebetrieb im ersten halben Jahr zeigt, was fehlt.

Das kluge Konzept hat eigenständige Projektbausteine, mögliche Erweiterungen oder zweite Bauabschnitte vorgedacht, die dann angegangen werden können, wenn sich das Projekt konsolidiert.

Schließlich kann man das Ganze auch ruhig mal feiern – das sollte in allen Phasen der Projektentwicklung immer gut geplant werden.

Autor/en

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Henry Beierlorzer Henry Beierlorzer (*1959), Geschäftsführung Urbane Nachbarschaft Samtweberei gGmbH; hat in Aachen Stadtplanung studiert, danach im Planungsbüro gearbeitet und war in der Zeit für Mieterinitiativen, im Mieterverein oder im WohnBund beratend aktiv. In den 90er Jahren als stellvertretender Geschäftsführer der IBA Emscher Park u.a. zuständig für die innovativen Wohnprojekte im nördlichen Ruhrgebiet. Für kurze Zeit Geschäftsführer eines Wohnungsunternehmens, danach Geschäftsführer der Regionale 2006 im Bergischen Städtedreieck und der Bergischen Entwicklungsagentur. Ab 2008 freiberuflich unterwegs mit Gutachten und Studien, aber auch mit eigenen Immobilienentwicklungen. 2012/13 Gastprofessur an der Uni Kassel.