Illustration: labor fou

Illustration: labor fou

Planer-Sprech: 5 Begriffe kurz erklärt

Wie in jedem Infobrief wird auch der Infobrief #6 Klärung zum Fachchinesich bringen – in diesem Fall rund um das Thema planen und bauen. Was ist bei Zwischennutzungen zu beachten? Was ist eine Bauvoranfrage und wie bekomme ich eine Baugenehmigung? Wieso ist die Verkehrssicherungspflicht wichtig und was muss ich über die Energiesparverordnung wissen? Ein kleines Glossar:

Zwischennutzung

Grundstücke und Gebäude, die nicht genutzt werden, können zeitweise anderen überlassen werden. Wichtig für Zwischennutzungen von Grundstücken ist, dass eine Verkehrssicherungspflicht für den Eigentümer besteht. Wer also ein Grundstück oder Gebäude anderen zugänglich macht oder eine Nutzung duldet, muss dafür sorgen, dass diese keine Schäden durch vorhersehbare Gefahren erleiden. Das Grundstück muss zudem verkehrssicher nutzbar und zugänglich sein. Wer sein Grundstück für eine Zwischennutzung freigibt, sollte die Haftungsausschlüsse und Haftungsübernahmen auf die Nutzer vertraglich regeln (§823 Bürgerliches Gesetzbuch). Und: Der Eigentümer muss die Verkehrssicherheit trotzdem regelmäßig überprüfen. Eine verschärfte Haftung gibt es, wenn Gebäude auf dem Grundstück stehen, die mitgenutzt werden. Diese müssen vor Einsturz und vor Ablösung von Teilen gesichert sein. Diese Haftung kann ebenfalls auf die Nutzer übertragen werden (§383 BGB). Mehr dazu auch in der Freiraumfibel.

Bauvoranfrage

Über eine Bauvoranfrage könnt Ihr die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstückes oder bestimmte bautechnische Detailfragen klären, ohne die kompletten Architekturpläne vorzulegen. Das ist z. B. vor dem Kauf eines bisher unbebauten Grundstückes sinnvoll. Auf diesem Wege können aber auch Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, Abweichungen und Ausnahmen beantragt werden. Die Kosten für einen Vorbescheid sind abhängig vom Aufwand, mindestens aber 50 Euro. Besucht am besten zunächst die Bauberatung des Bauordnungsamtes in Eurer Kommune, da in vielen Fällen kein kostenpflichtiger Vorbescheid erforderlich ist.

Bauantrag

Einen Bauantrag braucht Ihr, um eine Baugenehmigung für einen Neu-, An- oder Umbau, eine Nutzungsänderung (z.B. von Industrieflächen zu Büro, Veranstaltungs- oder Wohnraum) zu erhalten. Den stellt Ihr beim zuständigen Bauamt Eurer Kommune, die Kosten hierfür betragen ca. 0,2 % der Bausumme. Rechnet Ihr die nötigen Architekten- und Ingenieurleistungen mit ein, sind es schon 0,5%. Der Bauantrag muss in mehrfacher Ausfertigung mit den Unterschriften des Bauherren und des Architekten (einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser) eingereicht werden. Der Bauantrag enthält neben dem formalen Antrag die Bauunterlagen wie Zeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung, bautechnische Berechnungen, statische Berechnungen, Berechnungen des umbauten Raumes, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen sowie die Aufstellung der Kostensumme. Die Bundesländer stellen in ihren jeweiligen Bauordnungen zum Teil unterschiedliche Anforderungen an den Bauantrag. Wird der Bauantrag akzeptiert, bekommt Ihr die schriftliche Baugenehmigung (Genehmigungsbescheid). Sie ist deutlich sichtbar an der Baustelle anzubringen (roter Punkt). Erst wenn die Baugenehmigung vorliegt, dürft Ihr mit den Bauarbeiten einschließlich des Erdaushubs beginnen. Ausnahme: Man kann Teilbaugenehmigungen erfragen. Und: nicht jedes Bauwerk ist baugenehmigungspflichtig. Welche Gebäude und Bauten ein Baugenehmigungsverfahren brauchen, klärt die Landesbauordnung Eures Bundeslandes bzw. die Musterbauordnung.

Verkehrssicherungspflicht

Wichtig für Zwischennutzungen von Grundstücken ist, dass eine Verkehrssicherungspflicht für den Eigentümer besteht. Wer also ein Grundstück oder Gebäude anderen zugänglich macht oder eine Nutzung duldet, muss dafür sorgen, dass diese keine Schäden durch vorhersehbare Gefahren erleiden. Das Grundstück muss zudem verkehrssicher nutzbar und zugänglich sein. Wer sein Grundstück für eine Zwischennutzung freigibt, sollte die Haftungsausschlüsse und Haftungsübernahmen auf die Nutzer vertraglich regeln (§823 Bürgerliches Gesetzbuch). Und: Der Eigentümer muss die Verkehrssicherheit trotzdem regelmäßig überprüfen. Eine verschärfte Haftung gibt es, wenn Gebäude auf dem Grundstück stehen, die mitgenutzt werden. Diese müssen vor Einsturz und vor Ablösung von Teilen gesichert sein. Diese Haftung kann ebenfalls auf die Nutzer übertragen werden (§383 BGB). Siehe dazu auch in der Freiraumfibel.

Energiesparverordnung EnEV

Die EnEV schreibt vor, wie viel Energie welcher Herkunft ein Haus verbrauchen darf. Sie legt Anforderungen an den Wärmedämmstandard und die Anlagentechnik fest. Angewendet wird sie immer dann, wenn neu- oder umgebaut wird. Als Bezugsgröße dient die sogenannte Primärenergiebilanz. Das Ziel ist klar: Je weniger Energie gebraucht wird, umso besser. Dabei ist nicht nur entscheidend, wie viel Energie ins Haus geliefert, sondern auch welcher Energieträger verwendet wird. Regenerative Energien wirken sich also auf die Bilanz positiver aus als Öl, Gas oder Strom. Bei der Ermittlung der Energiebilanz werden neben der Raumheizung und -kühlung auch Warmwasserbereitung und Lüftungsanlagen berücksichtigt. Es zählt aber auch die Energie, die für den Betrieb von Pumpen, Brennern und Reglern gebraucht wird.

Seit 2016 gelten für Neubauten verschärfte Bedingungen. Konkret heißt das: Ein Gebäude, das 2016 errichtet oder umgebaut wird, darf 25 Prozent weniger Primärenergie verbrauchen als ein Haus, dass nach den 2015 gültigen Mindestwerten gebaut wird. Hinzu kommt, dass die Anforderungen an die Dämmung steigen. Der Bedarf an Wärme soll über die Dämmung noch einmal um 20 Prozent gesenkt werden. Sprich: Die technischen Anforderungen an Heizung und Anlagen steigen, die verlangte Dämmung wird dicker.   Welche Werte als Standard angelegt werden, ist übrigens nicht vom Baubeginn, sondern von der Einreichung des Bauantrags, beziehungsweise von der Bauanzeige abhängig. Stichtag ist der 1. Januar 2016.

Die EnEV verpflichtet Neubauer oder Sanierer von Gebäuden schon seit mehreren Jahren dazu, erneuerbare Energien zu nutzen. Dabei sind die Regelungen nicht starr: Wer etwa auf Sonnenkollektoren auf seinem Dach verzichten möchte, kann das mit einer um 15 Prozent besseren Dämmung ausgleichen.  Die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind ein wichtiger Faktor in der Finanzierung ihres Vorhabens. Die Vergabe der Zuschüsse und zinsgünstigen Kredite orientiert sich an den Energiestandards der sogenannten KfW-Energieeffizienzhausstandards, d.h. je geringer der Energiebedarf der Häuser, desto besser fällt die Förderung in Form eines Tilgungszuschusses, aber auch in Bezug auf die Zinshöhe aus. Zu den vielen Regelungen sind aber – besonders im Bestand – Ausnahmen durchaus verhandelbar. Ihr solltet also auch hier auf Gespräche und ehrliche Kommunikation setzen.

 

Autor/en

avatar

Antje Eickhoff Team Neue Nachbarschaft der Montag Stiftung Urbane Räume: Antje Eickhoff (Dipl.-Ing. Raumplanung) ist zuständig für die Themen der Neuen Nachbarschaft, Initialkapital und Quartiersentwicklung. Sie bringt Erfahrungen aus dem Quartiersmanagement und aus der Stadterneuerung in Köln, Bonn, Düsseldorf und Bergheim mit und ist als Fachkraft für barrierefreies Bauen ausgebildet.