Grafik: Thomas Andrae

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Finanzierung von Wohn- und Gemeinschaftsprojekten: was für schlaue Füchse

Wohn- und Gemeinschaftsprojekte haben es nicht immer leicht als kredit- und vertrauenswürdig angesehen zu werden und eine fördernde Bank zu finden. Eine, die sich in dem Bereich seit Jahren etabliert hat, ist die GLS Bank. Warum engagiert sich die GLS Bank hier besonders? Das hat uns für den Infobrief Finanzen Benedikt Altrogge von der GLS Bank erklärt:

Die GLS Bank sieht sich als Diener der Realwirtschaft. Schaut man auf die Banken und fragt sich, was eigentlich die Aufgabe einer Bank ist, kommt man schnell darauf, dass es die Aufgabe einer Bank ist, dafür Sorge zu tragen, dass die Gesellschaft mit Geld ver- und entsorgt wird. Geld soll tatsächlich dort hinkommen, wo es gebraucht wird. Gebraucht wird es bei Menschen und Unternehmen, die als einzige Aufgabe haben die Bedürfnisse des Menschen zu decken. Deshalb ist der Bereich Wohnen / gemeinschaftliche Projekte ein großer Schwerpunkt unserer Finanzierung. Die Intention der Menschen, die sich z.B. für  Wohn- oder Gemeinschaftsprojekte zusammenschließen,  ist, dass sie als Gemeinschaft wohnen, die Nachbarschaft pflegen,  soziale oder kulturelle Projekte verwirklichen und sich gegenseitig  helfen wollen. Die Menschen gehen beim Wohnen und bei gemeinwohlorientierten Projekten neue Wege. Sie wollen Wohn- oder Gemeinschaftseigentum an Immobilien und Begegnungsmöglichkeiten, individuelle Freiheiten und Dazugehörigkeitsgefühl, Selbständigkeit und Unterstützung. Vor allen Dingen helfen solche Projekte gegen die Spekulation mit Grund und Boden. Große Gebäude, die für Spekulanten interessant sind, können durch Wohnprojektinitiativen einen Mehrwert für den jeweiligen Stadtteil bringen.

Die GLS Bank sieht es als Aufgabe sich in dem Bereich Finanzierung von Wohn- /Gemeinschafts-projekten zu engagieren, weil gerade in diesem Bereich oft nur wenig Geld für die Beratung vorhanden ist  und fehlendes Wissen hinsichtlich der Möglichkeiten Projektziele juristisch zuverlässig zu sichern. Die GLS Bank ist in diesem Bereich Spezialistin rund um die Finanzierung und kann auch im Netzwerk eine Beratung zur Gründung eines Gemeinschaftsprojektes vermitteln.

Die Gestaltung und Finanzierung von Wohn- oder Gemeinschaftsprojekten

Bei der Entscheidung ein Projekt zu gründen, stellt sich erst mal die Frage nach der Wahl der Rechtsform, und nicht die der Finanzierung.

  • Wohn- oder Gemeinschaftsprojekt – ein unternehmerisches Unterfangen Da jedes Wohnprojekt auch als unternehmerisches Projekt zu sehen ist, sollte man bei der Gründung keine Kosten sparen sich professionell beraten zu lassen. 3.000 bis 5.000 Euro sollte da pro Wohnprojekt eingerechnet werden. Die Notwendigkeit in der Anlaufphase Geld einzusetzen, trennt im Übrigen die Projektträumer von denjenigen, die ernsthaft an einer Umsetzung interessiert sind. Geld führt hier zu Klarheit und Verbindlichkeit.
  • Was ist die richtige Rechtsform? Übliche Rechtsformen für Wohn- oder Gemeinschaftsprojekte sind z.B. Genossenschaften, Vereine, Kapitalgesellschaften oder Bürgerstiftungen. In diesen Rechtsformen lassen sich Gemeinschaftsprojekte am besten umzusetzen. Der Nachteil ist, dass sie immer mit entsprechenden Gründungskosten

Verbunden sind.

  • Finanzierungsinstrumente Hier möchten wir einige Finanzierungsinstrumente aufzählen:

Private Darlehen, Bürgschaftskredite und Leihgemeinschaften der GLS Bank, Einsatz öffentlicher Finanzierungsprogramme z.B. KfW, Auflage eines eigenen Projektsparbriefs, . Die Kombination solcher Mittel, etwa hinsichtlich der Ranggestaltung im Grundbuch oder der Erarbeitung eines optimalen Liquiditätsplans, erfordert einen nicht zu unterschätzenden Zeitaufwand und den Willen sich auf  die besonderen Anforderungen eines Projektes einzustellen.

  • Was ist Eigenkapital? Je nach gewählter Rechtsform können das sein: – Genossenschaftsanteile – Gesellschaftsanteile (GmbH, KG, GbR) – Schenkungen (beim gemeinnützigen Träger)

– Zustiftungen oder Spenden in Bürgerstiftungen – Privatdarlehen als „unechtes Eigenkapital“, weil doch rückzahlbar – nachrangig haftende Darlehen (welche eigentlich eher Beteiliungscharakter haben).

  • Miete als Maßstab? Die erste Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt eine Miete oder Betriebskosten über dem ortsüblichen Niveau. Dies ist kein Zeichen für eine mangelnde Wirtschaftlichkeit des Projektes. Es ist erst einmal nur ein Indiz dafür, dass man noch weiter an der Finanzierung arbeiten muss. Neben dem örtlichen Mietniveau gibt es zusätzliche wirtschaftliche Faktoren, die betrachtet werden sollten: Wie hoch ist die zukünftige Heizenergieeinsparung? Welchen Mehrwert habe ich durch die gemeinsame Nutzung von Flächen (Gemeinschaftsraum, Gästeappartement Oder z.B. Spare ich durch eine gemeinsame Telefonanlage, das gemeinsam genutzte Bus-Ticket oder Car-Sharing? Man könnte das ganz ja auch folgendermaßen rechnen: Ortsübliche Miete + Zusatzbeitrag für Zukunftsvorsorge=Projektmiete

Ein wichtiger Aspekt sollte nicht unerwähnt bleiben. Viele Projekte scheitern nicht an guten Ideen, sondern am fehlenden kaufmännischen Sachverstand. Sowohl für die Rechts- und Finanzierungsgestaltung wie auch für die spätere Verwaltung eines Wohnprojektes bedarf es einer Person, die sich auf diese Aufgabe konzentriert.

Abschließend sei gesagt, dass Wohnprojekte und Gemeinschaftsprojekte selten dazu führen günstiger zu leben. Sie sind dafür da, einen bestimmten Mehrwert zu generieren und zu leben, den man mit Geld nicht bewerten kann.

Grafik: Thomas Andrae

 

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Benedikt Altrogge Seit 25 Jahren Bankkaufmann , davon 18 Jahre im Finanzierungsbereich für Firmen- und Immobilienkunden bei 2 Regionalbanken tätig. In 2010 wechselte ich zur GLS Bank in Bochum. In 2012 habe ich dann die Branchenkoordination für den Bereich Wohnen übernommen. Seit dieser Zeit berate ich neugegründete Wohnprojekte, Stiftungen und soziale Investoren in Finanzierungsfragen.